چگونگی سیکل ثبتی

پاسخ در بند های ج و د  ماده 5 آئین نامه های مزبور صراحتاً ذکر شده است که به سه شق قابل تقسیم است:

الف-زمین زراعی سابقه تقاضای ثبت ندارد؛اعم از اینکه شماره پلاک داشته و با وجود توزیع اظهارنامه، متصرف جهت تقاضای ثبت به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه ننموده باشد و یا اینکه سابقه پلاک کوبی و توزیع اظهارنامه نداشته باشد. راهکار در هر دو فرض پس از پذیرش تقاضای ثبت،تنظیم اظهارنامه و سیر مراحل تشریفات مقدماتی ثبت به منظور صدور سند مالکیت است.

ب- زمین زراعی مورد تقاضا سابقه درخواست ثبت داشته باشد لیکن مسبوق به ختم عملیات مقدماتی ثبت نباشد. این قسمت هم شامل املاکی است که با وجود تنظیم اظهارنامه آگهی های نوبتی و تحدید آن منتشر نشده است و یا اگر هم شده باشد، به دلیل بروز اشتباه موثر به شرحی که در بند 387 مجموعه بخشنامه های ثبتی تعریف شده است، دستور به تجدید آگهی داده شده، ولی منجر به انتشار مجدد آگهی ها نشده است. در چنین فرضی پس از تایید تقاضا سایر مراحل مقدماتی ثبت طی خواهد شد تا آماده ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت شود.

ج- زمین مورد تقاضا مسبوق به ختم عملیات مقدماتی ثبت باشد. در این حالت آگهی های نوبتی و تحدیدی منتشر شده و تحدید حدود نیز به عمل آمده است و به دلیل عدم وصول اعتراض و یا در صورت وصول ادعای معرض طبق حکم مردود اعلام گردیده است و یا اعتراض وی وارد تشخیص داده شده و حکم قطعی به نفع وی صادر گردیده است در نتیجه جانشین مستدعی اولیه  ثبت قرار گرفته و در حال حاضر سلسله ایادی مالکانه متصرف و متقاضی ثبت کنونی زمین کشاورزی، به متقاضی اولیه و یا متعرض محکوم له و جانشین منتهی می شود. در این فرض بدون سیر تشریفات دیگر، پس از احراز مالکیت متقاضی ثبت به نام وی سند مالکیت صادر می گردد. ( لاوی، 1384،ص47)

گفتار دوم.گروه های حل اختلاف و نزاع فی مابین

در بند ((ب)) از ماده 5 آئین نامه تصریح شده است که : (( در صورت بروز اختلاف در مساحت و حدود و سایر موارد نمایندگان سازمان ثبت و جهاد کشاورزی و دادگستری محل منطقه مربوط را معاینه و بررسی و رفع نقص و اختلاف می نمایند)). ملاحظه می شود که در تعیین سمت دقیق این گروه سه نفره موضوع به طور اطلاق تدوین شده است، بنابراین لزومی ندارد که اعضای آن عالی ترین مقامات اداری محل وقوع ملک باشند.

فصل دوم.وظایف و تکالیف هیئتهای رسیدگی به اختلاف

حل اختلاف به شرح اختیارات مندرج در بند (( ب )) از ماده 5 آئین نامه های مزبور تکلیف این گروه است.

مبحث اول.اختیارات هیئتها

عبارات (( … و سایر موارد …)) در مقرره اخیر الذکر بر عدم محدودیت گروه موصوف در حل هر گونه اختلاف در مرحله تقاضای ثبت دلالت دارد. مصادیق ذکر شده در آن حصری نیست.

در برخی از روشهای ثبتی گروه هایی به عنوان کارشناس و یا هیئت حل اختلاف و مانند آن وجود دارند که شرح وظایف آنها نیز مطابق مقررات معلوم است. مقایسه جایگاه و شرح وظایف آن گروه ها جایگاه این گروه را روشن می سازد فلذا ذیلا و به تفکیک مورد بررسی قرار می گیرد:

گفتار اول.کارشناسان و خبرگان مسئول

در روش های ثبتی خاص موضوع مواد اصلاحی قانون ثبت و نیز مواد 71، 140، 133 قوانین برنامه های توسعه  دوم، سوم و چهارم، نسبت به تقاضاهای ثبتی واصله قبل از تصمیم گیری مسئول واحد ثبتی و یا هیئت حل اختلاف رسیدگی کننده مستقر در واحد ثبتی محل، گروه کارشناسی  سه نفره متشکل از دو کارشناس و یک نقشه بردار از اداره ثبت محل وقوع ملک، در مورد مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی و یک کارشناس و یک نقشه بردار به همراه یک نماینده و یک نقشه بردار از بنیاد مسکن محل در مورد مقررات برنامه های توسعه مذکور وظیفه بازدید محلی ترسیم نقشه و یا مطابقت نقشه با وضع موجود ملک مورد بازدید را به عهده دارند. این گروه نظرات خود را در قالب صورت جلسه احراز تصرف و یا صورت جلسه تفکیکی به هیئت مربوط و یا مسئول واحد ثبتی حسب مورد اعلام می نمایند. اگر مورد تقاضا در محل با تصرفات بلامنازع توام نباشد ( اختلافی باشد) موضوع از موارد اختلافی محسوب و ادامه ی عملیات ثبتی منوط به رفع اختلاف است در غیر این صورت از پذیرش تقاضا خودداری خواهد شد. محرز است که این گروه وظیفه حل اختلاف در موارد ارجاعی را ندارد؛ از طرفی دیگر نظریه آنها از جانب مراجع فوق الذکر مورد کنترل و ارزیابی قرار می گیرد. بنابراین نظریه این گروه از جنبه قطعیت برخوردار نیست. حتی در مورد مفاد بند ( ب) از ماده 9 آئین نامه ماده 133 قانون برنامه چهارم توسعه مصوب 07/02/1384 هیئت وزیران[1] که اختیار بیشتری به این گروه داده شده است نیز نظریه آنها از سوی مرجع عالی تر ( هیئت حل اختلاف) مورد ارزیابی قرار خواهد گرفت و تصمیم این گروه ملاک خواهد بود. به نظر می رسد تکلیف پیش بینی شده در بند (( الف )) از ماده 5 آئین نامه های مذکور برای نماینده و نقشه بردار ثبت، همسان با وظایف گروه های کارشناسی موصوف است.[2]

1.طبق این مقرره در صورتی که متصرف طبق سوابق ثبتی دارای مدارک دال بر مالکیت نباشد و یا در تصرف یا مالکیت و یا حدود اختلاف باشد، موضوع به دو نفر کارشناس امور ثبتی و نقشه بردار اداره ثبت اسناد و املاک و یک نفر کارشناس بنیاد مسکن و نماینده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی ( گروه کارشناسی پنج نفره) ارجاع می گردد تا با تحقیقات محلی و ملاحظه مدارک نسبت به موضوع رسیدگی و نظریه مستدل خود را به هیئت اعلام نماید. هیئت پس از وصول نظریه کارشناسی با توجه به جمیع جهات رای مقتضی صادر می نماید. رای صادره به ذی نفع یا طرفیت حسب مورد ابلاغ می گردد تا در صورت عدم وصول اعتراض ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به اجرای آن اقدام شود.

2.(عبادپور،1385،ص29)

لینک جزییات بیشتر و دانلود این پایان نامه:

تشریفات اخذ سندرسمی در اراضی مزروعی ودعاوی مربوط به آندر محاکم و ادارات ثبت